Probleme mit dem Mieter oder Vermieter? Ich berate und vertrete Sie in allen Bereichen des Mietrechts. In entsprechenden Verfahren habe ich in Köln-Porz und den umliegenden Gemeinden schon zahlreiche Mandate erfolgreich begleitet.

Der rechtsrheinische Stadtbezirk Köln-Porz bietet in seiner Wohnstruktur ein kontrastreiches Nebeneinander städtischer und dörflicher Bebauung. Es finden sich hier dicht besiedelte Stadtteile mit vielen Mehrparteien-Häusern und den hieraus resultierenden mietrechtlichen Problemen genauso wie Gewerbegebiete und industrielle Ansiedlungen. Ebenso bietet Köln-Porz aber auch ein Leben in Stadtrandlage mit Einfamilienhäusern, ländlichen Bereichen und Naherholungsgebieten. Daher sind Mandate aus sämtlichen Bereichen des Wohnraum- und Gewerbemietrechts sowie des WEG-Rechts Teil meiner täglichen Arbeit.

Durch langjährige Praxis und regelmäßige Fortbildung im Mietrecht erreiche ich für Sie das bestmögliche Ergebnis.

Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über praxisrelevante Bereiche des Mietrechts, mit denen meine Kanzlei regelmäßig befasst ist.

Auf der sicheren Seite als Vermieter

Als Vermieter brauchen Sie zumindest Grundkenntnisse im Mietrecht, um die gröbsten Schnitzer zu vermeiden. Besser ist es aber, frühzeitig schon vor Abschluss von Mietverträgen Rechtsberatung einzuholen. Ein auf Ihr konkretes Mietverhältnis abgestimmter Mietvertrag erleichtert von vornherein die Vermeidung von Unstimmigkeiten. Und – sollten sich die Parteien doch einmal uneinig sein – die Durchsetzung Ihrer Rechte im Konfliktfall. So können durch klare und umfassende Regelungen Streitigkeiten schon außergerichtlich beigelegt und lästige Gerichtsverfahren oftmals vermieden werden.

Ein Mietverhältnis entsteht durch Abschluss eines Mietvertrags. Dieser kann grundsätzlich mündlich vereinbart werden. Vielleicht kennen Sie den Mieter gut und schließen den Mietvertrag per Handschlag ab, nach dem Motto: Das wird schon gut gehen.

Wenn aber der Mietvertrag über Wohnraum für einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen wird, muss er schriftlich abgefasst werden. Wird diese im Gesetz bestimmte Schriftform nicht eingehalten, gilt der Mietvertrag für unbestimmte Zeit und kann dann bereits zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums gekündigt werden. Die Frist beginnt ab Überlassung des Wohnraums, unabhängig vom Kalenderjahr. Zu beachten sind dabei die je nach Mietobjekt geltenden ordentlichen Kündigungsfristen. So muss bei Wohnraum in den ersten fünf Jahren eine Kündigung zum dritten Werktag eines Kalendermonats erfolgen, damit das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats endet.

Beispiel: Ein Bekannter sucht kurzfristig eine neue Wohnung und hat gehört, dass in Ihrem Mehrfamilienhaus gerade etwas frei geworden ist. Sie freuen sich, so unkompliziert einen guten neuen Mieter gefunden zu haben. Daher besiegeln Sie den Mietvertrag per Handschlag mündlich – man kennt sich ja. Absprachegemäß wird die Wohnung ab Oktober 2017 zur Miete überlassen.

Im Juli 2018 findet Ihr Mieter eine weitaus günstigere Wohnung und will schnellstmöglich aus dem Mietvertrag raus. Jetzt wird Ihnen klar: Das Mietverhältnis gilt wegen fehlender Schriftform unbefristet, kann aber von beiden Seiten zum 31.10.2018 gekündigt werden. Hierzu muss Ihr Mieter spätestens im August 2018 bis zum dritten Werktag kündigen. Zwar hätten Sie nachträglich noch einen schriftlichen Vertrag schließen können, aber da hätte der Mieter mitspielen müssen. Der hat nun fristgerecht gekündigt, ist Ende Oktober ausgezogen und Sie müssen sich erneut um einen Mieter bemühen.

Es ist also sinnvoll, schon beim Abschluss eines Mietvertrags über die wesentlichen Voraussetzungen im Bilde zu sein und das Mietverhältnis in einem schriftlichen Mietvertrag auch umfassend zu regeln. Nur so ist gewährleistet, dass Sie im Falle einer Auseinandersetzung Ihre eigene Rechtsposition problemlos belegen können.

Das Mietrecht ist so vielschichtig, dass Sie selbst als erfahrener Vermieter oder Hausverwalter immer wieder die gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen nachschlagen müssen, um den Überblick zu behalten. Dies gilt besonders, je mehr Mietverhältnisse bestehen und je öfter die Mieter wechseln. Zudem ändert sich die Rechtsprechung regelmäßig, oftmals aus Gründen des Mieterschutzes, was Sie als Vermieter oder Hausverwalter stets im Blick haben müssen. Die im Mietrecht weit verbreiteten Musterverträge berücksichtigen aber nicht die Einzelumstände eines Mietverhältnisses. Hinzu kommt, dass viele früher übliche Formularklauseln im Mietvertrag veraltet sind und nicht mehr der heutigen Rechtsprechung entsprechen. Wenn Sie als Vermieter beispielsweise Mietverträge verwenden, die eine früher übliche Bestimmung zu Renovierungskosten enthalten, bleiben Sie im Streitfall auf den Kosten sitzen.

Wenn Sie sicher gehen wollen, sollten Sie einen auf Ihren Einzelfall zugeschnittenen Mietvertrag erstellen lassen. Als erfahrener Anwalt für Mietrecht weiß ich, auf welche Vertragsklauseln und Formulierungen es ankommt. Gerne erstelle ich Ihre Mietverträge oder prüfe Ihre bestehenden Mietverträge für Wohnraum und Gewerberaum.

So trage ich von Anfang an Sorge dafür, dass Sie Ihre Ansprüche als Vermieter rechtssicher abfassen.

Schließlich sind Streitigkeiten mit dem Mieter aber auch bei noch so eindeutigen Bestimmungen im Mietvertrag nie ganz zu vermeiden. Manchmal bewerten die Parteien die Regelungen oder die tatsächlichen Umstände unterschiedlich. Oder der Mieter zahlt einfach nicht oder macht eine aus Ihrer Sicht unberechtigte Mietminderung geltend.

Gerne berate und vertrete ich Sie als Vermieter auch zu folgenden häufigen Streitpunkten:

  • Rechtssichere Durchsetzung von Mieterhöhungen
  • Abwehr von Mietmängeln und Mietminderungen, etwa wegen Schimmel
  • Reparatur- und Renovierungskosten bei Auszug

sonstige mietrechtlichen Angelegenheiten, wie Schönheitsreparaturen, Nebenkosten-Abrechnungen oder Rückzahlung der Mietkaution.

Rechtssicherheit bei Kündigung und Räumung

Zwei besonders wichtige Konfliktbereiche des Mietrechts sind die Themen Kündigung und Räumung. Ich habe langjährige Erfahrung in der Beratung vor und in Kündigungs- und Räumungssituationen und entsprechenden Gerichtsverfahren.

Gerne werde ich daher tätig für Sie als:

  • Vermieter: Durchsetzung von Kündigungen und Räumungsklagen, etwa wegen Eigenbedarf oder Zahlungsverzug.

Beabsichtigen Sie die Kündigung Ihres Mieters, prüfe ich das Vorliegen der notwendigen Voraussetzungen und begleite und vertrete Sie von der Kündigung bis zum Abschluss eines ggf. notwendigen Räumungsverfahrens.

Dabei ist es in vielen Fällen empfehlenswert, schon vor einer beabsichtigten Kündigung anwaltlichen Rat einzuholen. Häufig übersehen Vermieter, dass die nach dem Gesetz oder Vertrag geltenden Voraussetzungen für eine Kündigung (noch) gar nicht vorliegen. Oft betrifft dies auch die Frage, ob und in welcher Form Sie als Vermieter auf Eigenbedarf kündigen dürfen. Vermieter können zwar für sich selbst, für Familienangehörige oder Angehörige ihres Haushalts auf Eigenbedarf kündigen. Neben diesen tatsächlichen Voraussetzungen müssen aber auch einige formale Vorgaben beachtet werden, damit die Eigenbedarfskündigung wirksam werden kann.

Auch nach einer rechtswirksamen Kündigung rechtswirksam verweigern Mieter nicht selten hartnäckig den Auszug. Trotz Ablauf der Mietzeit bleibt dem Vermieter in diesem Fall oft keine andere Möglichkeit, als eine Räumungsklage einzuleiten. Ich kläre, ob sich Ihr Mieter außergerichtlich doch noch von einem Auszug überzeugen lässt, anderenfalls sorge ich für eine schnelle Einleitung und Abwicklung des Räumungsverfahrens bis zur Vollstreckung der Zwangsräumung.

  • Mieter: Beratung und Vertretung bei ungerechtfertigten Kündigungen und Räumungsklagen.

Bei Erhalt einer Kündigung oder sogar Räumungsklage müssen Sie schnell reagieren. Daher erhalten Sie bei mir in solchen Fällen immer kurzfristig einen Termin. Ich prüfe, ob das Vorgehen des Vermieters überhaupt rechtmäßig ist, erläutere Ihre rechtlichen Möglichkeiten und welcher Weg für Sie der Beste ist. Bei entsprechender Erfolgsaussicht werden wir die für Ihren Rechtsschutz möglichen gerichtlichen Schritte gehen.

WEG-Recht: Gut beraten als Wohnungseigentümer

Der Traum von den eigenen vier Wänden: Nicht jeder kann oder will sich ein Haus leisten. So stellt eine Eigentumswohnung für viele eine gute Alternative dar. Nachdem die Traumwohnung gefunden ist, sollte bei aller Euphorie aber nicht außer Acht gelassen werden, dass das Wohnungseigentumsrecht eine ganz eigene Rechtsmaterie ist. So kann das Wohnungseigentum auch Probleme mit sich bringen. Hierüber sollten Sie sich bereits vor Kauf einer Eigentumswohnung im Klaren sein und sich rechtlich beraten, ob und in welcher Form Wohnungseigentum für Sie überhaupt in Frage kommt.

Wichtig zu wissen ist, dass Sie mit dem Kauf einer Wohnung zwar Eigentümer sind, nicht aber wie ein Hauseigentümer frei von Dritten agieren können. Sie begeben sich als Käufer einer Wohnung in eine Eigentümergemeinschaft, mit allen Rechten und Pflichten. Stichwortartig seien hier einige wichtige Gesichtspunkte genannt, über die Sie sich schon vor dem Kauf einer Wohnung informieren sollten. Dies sind zugleich die Themen, die im WEG-Recht regelmäßig zu Konflikten führen:

  • Eigentümerversammlung
  • Kosten der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung
  • Kostenverteilungsschlüssel sowie Kostenverteilung nach Eigentumsanteilen
  • Verwalter, Verwaltungsbeirat
  • Wirtschaftsplan, Hausgeld
  • Jahresabrechnung/Rechnungslegung
  • Sondereigentum
  • Teilungserklärung, Aufteilungsplan

Zögern Sie nicht, sich bei Fragen vor dem Kauf einer Eigentumswohnung oder als Eigentümer an mich zu wenden. Aufgrund meiner Expertise im WEG-Recht werde ich Sie bestmöglich beraten und vertreten, so dass sich viele Streitigkeiten bereits außergerichtlich aus der Welt schaffen lassen.

Gewerbemietrecht – überlassen Sie das dem Experten

Das Gewerbemietrecht unterscheidet sich in vielen Bereichen von den gesetzlichen Bestimmungen für Wohnraum, da gewerbliche Mieter nicht als so schutzwürdig wie Privatmieter angesehen werden. So werden Gewerberäume oftmals mit langen Laufzeiten vermietet und es gelten längere Kündigungsfristen. Mit dem Gewerbemietvertrag übernehmen die Vertragsparteien also hohe wirtschaftliche bzw. finanzielle Verpflichtungen.

Aus diesen Gründen ist es empfehlenswert, vor Abschluss eines gewerblichen Mietvertrags Rat vom Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht einzuholen. Dies gilt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter, der den Vertrag rechtssicher abfassen möchte. Von der Bestimmung des Mietzwecks bis zur Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes sind viele Punkte zu klären. Nicht selten ergibt eine Prüfung des Vertrags, dass dieser lückenhaft oder nachteilig ist oder sogar rechtsfehlerhafte Regelungen enthält, die im Streitfall teuer zu stehen kommen können.

Gerade wegen der oft langjährigen Vertragsdauer von gewerblichen Mietverhältnissen sind wiederkehrende Streitfragen zu vermeiden. Auch zur Vermeidung von Minderungs- oder Schadensersatzansprüchen sollten Streitigkeiten schnellstmöglich geklärt werden. Lassen Sie sich daher bei Problemen frühzeitig rechtlich beraten, statt über Wochen und Monate auf eigene Faust zu agieren, womit Sie den Schaden womöglich nur vergrößern.

Ich berate und vertrete Sie kompetent bei Fragen rund um

  • Gestaltung und Prüfung von Gewerbemietverträgen
  • Mieterhöhungen, -mängel und -minderungen
  • Schadensersatzansprüche von Mietern
  • (vorzeitige) Kündigung, Räumungsklagen oder Untervermietung
  • Renovierung bei Auszug und Rückzahlung der Mietkaution

und allen weiteren Sachverhalten aus dem Gewerbemietrecht.

Beste Beratung im Miet- und WEG-Recht

Da Sie sich als Wohnungseigentümer, Vermieter oder Mieter oft viele Jahre rechtlich binden, sind wiederkehrende Streitpunkte mit dem Vertragspartner zu vermeiden. Dies sollte schon bei der Gestaltung der jeweiligen Verträge vorausschauend berücksichtigt werden. Treten Konflikte während der Vertragslaufzeit auf, können diese mit Umsicht und Verhandlungsgeschick oftmals schon außergerichtlich aus der Welt geschaffen werden.

Streitigkeiten beim Auszug bzw. bei Beendigung des Vertragsverhältnisses müssen zügig, aber endgültig geklärt werden. Mit meiner Kenntnis der neuesten Rechtsprechung sowie meiner langjährigen Erfahrung als Rechtsanwalt für Miet- und WEG-Recht in Köln-Porz können Gerichtsprozesse entweder ganz vermieden oder aber schnell und durchsetzungsstark geführt werden.